Koninklijke erepenning

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen komt er aan!

bouwtekening gele helm.jpgbouwtekening gele helm.jpgMarnix Legger.jpg
 
Een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw, het gaat er nu echt van komen. In deze bijdrage gaat advocaat Marnix Legger (departement Utrecht) bondig in op dit wetsvoorstel en behandelt hij de meest kenmerkende en ingrijpende wijzigingen.

“Noch de markt, noch de overheid zorgt voor voldoende bouwkwaliteit”. Dat was althans de stelling van de toenmalige minister naar aanleiding van maatschappelijke zorgen over onder andere instortingen c.q. gevaren op de bouw als gevolg van constructieve onveiligheid (Bos en Lommer, parkeerdek Tiel, ingestorte balkons in Maastricht etc zijn incidenten geweest die iedereen nog wel scherp op het netvlies heeft staan waarschijnlijk…).

Redenen nieuw stelsel
De Memorie van Toelichting noemt de volgende redenen voor een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw:
• de toegenomen complexiteit in de bouw;
• de ongelijke verdeling van verantwoordelijkheden tussen bouwconsument en aannemer;
• het gebrek aan prikkels voor bouwende partijen om aandacht aan kwaliteit te besteden; en
• de noodzaak tot herprioritering bij gemeenten.
In deze bijdrage gaat advocaat Marnix Legger (departement Utrecht) bondig in op dit wetsvoorstel en behandelt hij de meest kenmerkende en ingrijpende wijzigingen.

Lange voorgeschiedenis
Het wetsvoorstel kent een lange voorgeschiedenis; reeds in 2008 verscheen het rapport van de Commissie Dekker: “privaat wat kan, publiek wat moet”. En onlangs, op 15 april jl, werd dit wetsvoorstel (toch nog) naar de tweede kamer gestuurd en ziet het ernaar uit dat deze wet gefaseerd zal worden ingevoerd, waarbij het de bedoeling is dat de eerste fase in 2017 in werking treedt. En dat terwijl het er een tijdje eerder naar uitzag dat dit wetsvoorstel het misschien helemaal niet zou halen, omdat minister Blok kort daarvoor nog in een overleg van de Commissie Wonen en Rijksdienst nog had gezegd dat hij te maken had met “hysterische bouwlobbyisten” (vergelijk ook Cobouw 16 maart 2016) die hij eerst op één lijn zou moeten krijgen voordat het voorstel naar de Kamer zou kunnen. Aangezien dat op 15 april jl is gebeurd, viel dat dus blijkbaar wel mee met dat op één lijn krijgen, dan wel was de reactie van de minister misschien wat overtrokken. Hoe het ook zij, het lijkt er nu dan toch echt op dat de nieuwe wet er dus gaat komen, waarbij deze zich als volgt kort samengevat laat verdelen:

I Publiekrechtelijk
II Privaatrechtelijk

Publiekrechtelijk
• Een compleet nieuw systeem van kwaliteitsborging door onder meer het wijzigen van de Woningwet;
• De preventieve toets van het bouwplan aan bouwtechnische voorschriften door het bevoegde gezag (gemeentebesturen) komt te vervallen;
• Verantwoordelijkheid voor de uitvoering van en het toezicht op de bouwactiviteiten dient vooral bij de private bouwpartijen te rusten, waarbij gebouwd moet worden conform het Bouwbesluit; daartoe dient een contract tussen opdrachtgever met een private “kwaliteitsborger” te worden gesloten die moet toezien op het voldoen aan de regels en de instrumenten;
• “Dubbele borging”: iedere primair verantwoordelijke moet zijn werk behoorlijk uitvoeren; die uitvoering moet worden gecontroleerd (“toetsende rol bevoegd gezag”) en om kwaliteit van het werk dubbel te borgen moet er (met name bij complexe projecten) toezicht zijn op de daadwerkelijke uitvoering van die controle.

(Zeer) schematische weergave
Bouwaanvraag? -> Vergunningscheck -> Kiezen van een borgingsinstrument en later een kwaliteitsborger -> Ontwerper begint -> Aanvraag indienen bij en beoordeling door gemeente (RO, Welstand)-> Na akkoord begint aannemer nadat start is gemeld bij de gemeente -> De kwaliteitsborger controleert de werkzaamheden van de aannemer -> De aannemer levert op en verstrekt het opleverdossier -> Kwaliteitsborger controleert en legt dit vast in een verklaring-> Verklaring wordt door de opdrachtgever afgegeven aan de gemeente -> Opdrachtgever meldt het einde van de bouw bij de gemeente.

Privaatrechtelijk
Het privaatrechtelijke deel ziet op enkele (ingrijpende) wijzigingen in boek 7 BW (“aanneming van werk”). Na stevige kritiek vanuit de markt op eerdere voorgestelde wijzigingen, zoals onder meer een verplichte verzekerde garantie voor particuliere opdrachtgevers en een verruiming van de depottermijn van artikel 7:768 BW van 3 naar 15 (!) maanden, hebben die voorstellen het in het definitieve voorstel (gelukkig) niet gehaald. Dat is nu veranderd in respectievelijk slechts een informatieplicht van de verzekering; dus of en hoe de aannemer is verzekerd en tegen welke risico’s en een verplichting van de aannemer om eerst aan de consument een brief te sturen waarin deze zich dient uit te laten over het wel of niet vrijgeven van het depot onder de notaris.

Verruiming aansprakelijkheid
Wat wel ingrijpend gaat veranderen en dus (vooralsnog) niet wordt gewijzigd, is de verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Hiermee poogt de wetgever de verantwoordelijkheid, of beter gezegd: de aansprakelijkheid voor de kwaliteit van het bouwwerk in vergaande mate bij de aannemer te leggen, hetgeen een groot verschil is met de oude situatie!
Het huidige artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt: De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken”. Dus een decharge van de aannemer.
Nieuw wordt lid 4: In afwijking van het derde lid, is bij de aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen (…)” . Een gebrek is dus verborgen als het niet is gezien!
Dus:
• Sprake van vooronderstelde aansprakelijkheid van aannemer voor verborgen gebreken.
• Nu niet meer het ontslag van aansprakelijkheid van de aannemer het uitgangspunt, maar juist de aansprakelijkheid als uitgangspunt
• De bewijslast wordt bij de aannemer neergelegd!
• Een gebrek is verborgen door de enkele omstandigheid dat het bij oplevering niet is ontdekt (niet gezien=verborgen); onderzoeken door opdrachtgever wordt hierdoor ontmoedigd!
Lees: in strijd met de beginselen van onderzoeks- en klachtplicht.
• Dwingendrechtelijk van aard t.o.v. consumenten (lees: niet ten nadele van opdrachtgever van afwijken; niet per contract en/of algemene voorwaarden).

Aansprakelijkheid verborgen gebreken
Het is (zeer) de vraag – en de praktijk zal het moeten uitwijzen - of met dit voorstel en derhalve de verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer, echt een (extra) kwaliteitsborging voor het bouwen wordt bereikt zoals door de wetgever gewenst. Wel zal door het voorgestelde nieuwe lid 4 niet meer aan de orde (kunnen) zijn de toerekening van deskundigheid van de opdrachtgever indien een gebrek zichtbaar is of niet.

Tevens is onlangs nog door mevrouw prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis, directeur Instituut voor Bouwrecht, in een open brief aan minister Blok, kritiek geuit op dat nieuw voorgestelde lid 4, waarbij zij onder andere voorstelde om aan te sluiten bij de regeling van de koopovereenkomst (“conformiteitseis”). Zij stelt: “In die regeling is bepaald, wat de verplichtingen van de ondernemer of aannemer zijn en wat de sancties zijn als die verplichtingen niet worden nageleefd. En de verplichting van de verkoper is te leveren wat hij verkocht. Die regeling overnemen voor aanneming van werk is eigenlijk wetssystematisch een voor de hand liggende beslissing en vermijdt de discussies die het huidige voorstel in de praktijk gaat oproepen. Die regeling heeft mijn voorkeur”. Ook heeft het Instituut voor Bouwrecht in 2013 de volgende tekst voorgesteld: ‘de aannemer is na oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken; een verborgen gebrek is een gebrek dat niet genoteerd is op het proces-verbaal van oplevering.’

Het is de vraag of met de huidige (overgebleven) kritiek en voorstellen nog wat wordt gedaan of dat het wetsvoorstel zoals dat er nu ligt, binnenkort een feit wordt. Hoe dan ook, deze Wet Kwaliteitsborging zal een grote (publiek- en privaatrechtelijke) impact gaan hebben op de betrokken partijen in het bouwproces. Bent u er klaar voor?

Meer informatie
Indien u hierover vragen heeft, kunt u altijd bellen of mailen met:
Marnix Legger, Amice advocaten (030 23 00 230), m.legger@amice-advocaten.nl

December 2016


Terug naar overzicht